Quy trình sang tên sổ đỏ, sổ hồng (GCNQSDĐ) và những lưu ý cần thiết

Quy trình sang tên từ người bán qua người mua, cấp sổ mới cho người mua

Chúng ta cùng tím hiểu đến ” Sổ hồng” và làm thế nào để chuyển đổi từ các bên bán qua bên mua để hợp pháp hoá .

Sổ hồng là gì?

Sổ hồng là cách gọi đơn giản của “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ”. Từ ngày 12/10/2009 đến nay, sổ được cấp theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT và Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 21/10/2009 về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tài sản được cấp sổ hồng bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm.

Điều kiện cấp sổ

Theo luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ- CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì người dân phải có đủ  các điều kiện, được chia thành 3 nhóm:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có giấy tờ chứng minh như quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993; giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, cho tặng tài sản; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở; giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước;…. Trường hợp này không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Có giấy tờ nhưng mang tên người khác nhưng có kèm theo giấy tờ hợp pháp việc mua bán, cho tặng,… trước ngày 1/7/1014 chưa thực hiện chuyển QSDĐ và không xảy ra tranh chấp.
• Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo quyết định của tòa án, quyết định giải quyết tranh chấp,…
• Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến 1/7/2014.
• Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chỉ áp dụng với hộ gia đình, cá nhân).
• Sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014, không có tranh chấp, có hộ khẩu thường trú tại đại phương và trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp tại vùng kinh tế khó khăn thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Được cấp sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất khi đang sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không vi phạm phát luật đất đai; tranh chấp.
• Đất lấn, chiếm; đất được giao không đúng thẩm quyền.
• Đây là trường hợp khó được cấp sổ đỏ nhất vì là các trường hợp mà thời điểm lấn, chiếm hoặc giao đất thì vi phạm pháp luật về đất đai nhưng đã sử dụng ổn định, lâu dài nên điều kiện rất chặt chẽ.
• Chỉ những hành vi lấn, chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 mới được cấp hoặc xem xét cấp Sổ đỏ; nếu xảy ra sau ngày 01/7/2014 sẽ bị xử lý, đất lấn, chiếm hoặc được giao không đúng thẩm quyền sẽ bị thu hồi.

Trên đây là định nghĩa và điều kiện để có được sổ hồng vậy khi công chứng & sang nhượng bất động sản đã có sổ từ bên bán sang bên mua: quy trình sang tên sẽ như thế nào? Thời gian sang tên cho bên mua là bao lâu? Cần lưu ý những gì để đúng tính pháp lý? Chúng ta cùng tìm hiểu những phần dưới đây

Quy trình & thủ tục cấp sổ hồng, sổ đỏ mới

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay hiểu đơn giản hơn là sổ hồng, sổ đỏ là giấy tờ có hiệu lực chứng minh quyền sở hữu bất động sản đó. Khi mua bất động sản thì quy trình để sang tên từ người bán sang người mua như thế nào chúng ta cùng qua các bước tóm lược như sau

Bước 1

Bước này là bước tiên quyết để cho quá trình sang tên đổi chủ cho bất động sản. Bất động sản phải được chứng thực đã sang nhượng hoặc tặng cho theo hợp đồng mua bán, sang nhượng, tặng cho tại tổ chức hành nghề công chứng.

Bước 2

Chuẩn bị các loại giấy tờ kê khai các loại thuế, phí, hợp đồng:

• Kê khai thuế thu nhập cá nhân (người bán). Làm thủ tục hồ sơ để nộp thuế tại cơ quan thuế tại quận, huyện nơi bất động sản  trực thuộc (thời gian hoàn thành 7-14 ngày). Điều này thường được bên bán thực hiện. Kết quả cuối cùng ” Biên lai đã đóng thuế” của cơ quan thuế quận, huyện
• Kê khai thuế trước bạ (người mua).
• Hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản (bản gốc đã công chứng).
• Bản sao y công chứng sổ hồng, sổ đỏ của loại bất động sản.
• Chứng minh nhân dân(hoặc CCCD), sổ hộ khẩu của các bên liên quan đến mua- bán, tặng – cho.

Lưu ý: Bước này các bên được phép thoả thuận về người nộp. Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí

Bước 3

Nộp hồ sơ và sang tên

Thành phần hồ sơ:

Trường hợp chuyển nhượng mà các bên có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
• Văn bản uỷ quyền cho người nộp theo thoả thuận. Được chứng thực bởi công chứng viên.

Nơi nộp hồ sơ:

• Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông.
• Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

 Tiếp nhận và giải quyết

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
• Sau khi nhận được thông báo nộp tiền (thuế, lệ phí) thì nộp theo thông báo.
• Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào sổ địa chính và ghi xác nhận vào Giấy chứng nhận.

Bước 4 

Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…

Lưu ý thực tiễn

Trên thực tế còn dựa vào sự phối hợp làm việc giữa các phòng ban liên quan của cơ quan nhà nước và khối lượng hồ sơ hiện tại của các phòng ban đó nên dự trù thời gian 30 ngày làm việc.

Những thông tin cần lưu ý trên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

• Chủ sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận có thể là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức sử dụng đất. Trong trường hợp đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì có thể ghi tên từng chủ sử dụng. Chủ sử dụng đất là người có các quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất nên khi tham gia các giao dịch thì bắt buộc chủ sử dụng phải trực tiếp tham gia hoặc phải có ủy quyền hợp pháp cho người khác.
• Thông tin về thửa đất như vị trí, số thửa, số tờ bản đồ được ghi theo số hiệu của thửa đất trên bản đồ địa chính. Địa chỉ thửa đất sẽ phải bao gồm tên khu vực, số nhà, tên đường phố (nếu có), tên đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh, nơi có thửa đất.

Những thông tin này sẽ hỗ trợ để chúng ta có thể tra cứu thêm các thông tin về thửa đất khác có trong hồ sơ địa chính.

• Diện tích thửa đất được làm tròn đến một chữ số thập phân. Với thửa đất có nhà chung cư thì Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư chỉ ghi diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ căn hộ.
• Về hình thức sử dụng đất có thể là đất sử dụng chung hoặc đất sử dụng riêng. Đất sử dụng chung là đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người, nhiều hộ gia đình còn đất sử dụng riêng thì chỉ thuộc quyền sử dụng của một người. Điển hình như phần ngõ đi chung thuộc quyền sử dụng chung của nhiều hộ nên trên sổ đỏ phần này sẽ được ghi là “Sử dụng chung”.

Mục đích sử dụng đất được ghi thống nhất với sổ địa chính bằng tên gọi cụ thể với các loại đất thuộc các nhóm như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở nông thôn, đất ở đô thị và nhiều loại đất khác).

• Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê thì sẽ được ghi thời hạn theo quyết định giao đất. Trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”. Trường hợp thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”. Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài. Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.

• Về nguồn gốc đất có thể là do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền một lần, trả tiền hằng năm hoặc do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất,…

Nguồn gốc của đất có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất đặc biệt là khi Nhà nước thu hồi đất. Đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm sẽ không được Nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất.

Việc xem và hiểu được đầy đủ ý nghĩa của các thông tin trên Giấy chứng nhận sẽ giúp chúng ta hiểu hơn về giá trị của thửa đất để từ đó quyết định có tham gia giao dịch mua bán đất hay không, tránh những rủi ro, tranh chấp không đáng có.