Nhiều bạn môi giới mới vào nghề tự hỏi để bán được một sản phẩm bất động sản, hay những người chưa bán hay mua bất động sản bao giờ làm cách nào để xác thực giao dịch.
Những nội dung cần tham khảo thêm:
Trong bài viết này chúng ta cùng tìm hiểu phương thức xác thực giao dịch hay ngắn gọn hơn là “Hợp đồng đặt cọc” một cách khái quát và dễ nắm bắt nhất.
Định nghĩa
Hợp đồng đặt cọc(HĐĐC) hay ngắn gọn hơn là đặt cọc. Là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo đó một bên là “bên đặt cọc” giao cho bên còn lại là “bên nhận đặt cọc” hiện kim hoặc hiện vật trong một thời gian nhất định nhằm xác nhận việc thống nhất, nhất chí những nội dung đã cùng nhau thông qua trong hợp đồng.
Các loại hình ” Hợp đồng đặt cọc”
Tất cả các ngành nghề nói chung và bất động sản nói riêng hợp đồng cọc luôn luôn cần thiết từ việc mua điện thoại, mua xe, mua những đồ dùng có giá trị….
Vậy trong “Bất động sản” chúng ta thường gặp những loại “Hợp đồng đặt cọc ” nào?
Cùng tìm hiểu bên dưới nhé
Hợp đồng đặt cọc thông thường
Những môi giới lâu năm với nghề thì có lẽ đây là một vấn đề đơn giản.
Nhưng để đi sâu sát hơn và diễn giải dễ hiểu hơn để anh em môi giới mới vào nghề tìm hiểu thì mình chúng ta sẽ hiểu tóm lược như sau.
- Loại hợp đồng này là loại hợp đồng đầy đủ sự xuất hiện của các bên: Bên đặt cọc(bên mua), bên nhận đặt cọc(bên bán), bên làm chứng(Môi giới, hoặc cá nhân nào đó được sự thống nhất của 2 bên mua và bán). Hợp đồng này cũng giống các loại hợp đồng khác về mặt bố cục gồm: Thông tin các bên liên qua, điều khoản ràng buộc giữa các bên, trách nhiệm nghĩa vụ của các bên.
Chỉ duy nhất về vấn đề chứng thực ở đây là bên làm chứng là cá nhân không phải cơ quan nhà nước .Bên làm chứng phải là người có đủ năng lực và hành vi theo quy định của pháp luật. Bên làm chứng cũng đã thông qua “Hợp đồng cọc” để làm chứng cho bên mua và bên bán hoặc thành HĐĐC.
Vậy khi nào chúng ta tiến hành hợp đồng này:
- Trong trường hợp trị giá của khoản đặt cọc thấp
- Các bên đồng ý thực hiện hợp đồng này mà không cần chứng thực của cơ quan nhà nước
Hợp đồng đặt cọc công chứng
Trên thực tế loại này khá ít vì với Bất động sản thì việc làm này khá mất thời gian. Nhưng loại hợp đồng này có sự ràng buộc cao và tính pháp lý mạnh. Bới hợp đồng được thông qua ngoài bên mua- bên bán, thì còn có bên làm chứng là các tổ chức hành nghề công chứng.
Hợp đồng này chỉ xảy ra khi:
- Giá trị của khoản cọc cao.
- Tăng tối ưu tính pháp lý của hợp đồng cọc.
Kết luận
Thực hiện các hợp đồng cọc giữa các bên dựa trên sự tin tưởng là cốt lõi. Nhưng để đảm bảo tính pháp lý vì nó là giá trị vật chất có thể là cao hoặc rất cao. Đủ sự tin tưởng giữa các bên thì dùng hợp đồng thông thường với giá trị cọc thấp. Hoặc nếu bạn không chắc chắn cả bên mua và bên bán thì vẫn tiến hành giao dịch đặt cọc và công chứng để đảm bảo tính pháp lý cao nhất cho bản hợp đồng.
Cấu trúc- nội dung ” Hợp đồng đặt cọc”
Phía trên là một hợp đồng cọc đơn giản nhất vậy để xây dựng một hợp đồng cọc chúng ta cần có đủ những điều mục sau:
- Tên hợp đồng, căn cứ vào luật nào.
- Thông tin các bên: Bên mua, bên bán. Bên làm chứng. Đầy đủ các thông tin(họ tên, số CMND, ngày cấp CMND, nơi cấp CMND, thường trú ở đâu)
- Nội dung và giá trị hợp đồng.
- Thời hạn hợp đồng và phương thức thanh toán.
- Trách nhiệm của các bên.
- Cam kế chung(của các bên)
- Ký nhận của các bên.
Có nhiều mẫu hợp đồng cọc được biên soạn dựa trên căn cứ về luật pháp và sự đồng ý thống nhất của các bên trong hợp đồng.
Vi phạm và giải quyết vi phạm hợp đồng
Khi hợp đồng đã được ký kết thì các bên đều không muốn ai vi phạm hợp đồng về các điều khoản. Nhưng để phòng rủi ro chúng ta cùng tìm hiểu các vi phạm thường gặp và cách giải quyết.
Vi phạm của bên đặt cọc (bên mua)
Các vi phạm bao gồm:
- Vi phạm thời gian trong hợp đồng: Bên đặt cọc trong thời gian được thống nhất trong hợp đồng không tiến hành công chứng, sang nhượng bất động sản.
- Vi phạm thanh toán: Vi phạm chưa thanh toán đủ tiền đặt cọc bằng các hình thức tiền mặt, chuyển khoản được quy định thời gian trong hợp đồng.
Các vi phạm này thường đưa đến phần bất lợi cho bên đặt cọc. Thường sẽ là mất cọc được nêu rõ trong phần trách nhiệm và cam kết trong hợp đồng.
Có một số trường hợp khác thì 2 bên sẽ thoả hiệp với nhau giảm nhẹ giá trị bị mất của người đặt cọc. Trường hợp này chủ yếu xảy ra trong các trường hợp 2 bên mua và bán quen biết thân thiết.
Vi phạm của bên nhận đặt cọc(bên bán)
Bên bán cũng thường vi phạm về thời gian giống bên mua. Bên bán đến thời điểm được nêu trong HĐĐC chưa thực hiện trách nhiệm của mình là cùng bên mua ra phòng công chứng, hoặc là bán cho người khác.
Hậu quả vi phạm của người bán sẽ phải bồi thường cho bên mua một giá trị thường là gấp đôi giá trị đặt cọc của người mua.
Cách giải quyết các vi phạm
Tất cả các vi phạm của các bên trên HĐĐC thường được giải quyết bằng các thoả thuận trước tiên. Và bất đắc dĩ thoả thuận không thành thì cần sự hỗ trợ, can thiệp của cơ quan chức năng vào cuộc.
Vì chẳng ai muốn mình bị vi phạm cả vì nếu là bên nào vi phạm cũng bị mất đi tài sản của mình đã cọc hoặc đã nhận cọc.
Nhưng lại có những trường hợp mà cả người mua và người bán lại muốn vi phạm và chấm dứt hợp đồng.
Ví dụ (Đây là câu chuyện thực tế bản thân tôi từng gặp)
Bên A( bên mua), Bên B(bên bán) cùng thống nhất đi đến hợp đồng đặt cọc với bất động sản là một căn hộ tại Q7. TPHCM. Nhưng bên B đã vi phạm hợp đồng là bán cho bên khác bởi lý do người cọc mới chấp nhận giá cao hơn và sẵn sàng đền cọc cho bên mua.
Vậy chúng ta có thể thấy rằng bất kể bên nào cũng có thể vi phạm bên mua thì có thế vì thấy sản phẩm khác đẹp hơn sau khi cọc mà bỏ cọc đi mua bất động sản khác. Bên bán thì có thể bán cho người khác giá cao hơn người đã đặt cọc..
Vậy phương pháp để giải quyết và tránh để bị sai phạm thường sẽ tang giá trị đặt cọc lên.
Ví dụ : Bình thường môi giới để giá trị đặt cọc thường là 50 triệu, thì tang lên 100, 200 tr. Để các bên thấy giá trị cao nếu vi phạm sẽ thiệt bản thân nên tránh vi phạm.
Sau cùng mình xin đề cập tới Anh em “Môi giới” ở trong bài viết này. Trên thực tế “Môi giới” thường là bên làm chứng. Thành quả của anh em môi giới ở quá trình sang nhượng bất động sản ở bước HĐĐC vẫn chưa phải giá trị cuối cùng.
Nếu 2 bên vi phạm vậy môi giới chúng ta có được nhận hoa hồng hay phí môi giới không?
Chắc hẳn chúng ta sẽ thắc mắc điều đó. Vậy nếu xảy ra vị phạm thì chúng ta làm gì?
Anh em môi giới bán bất động sản vì hoa hồng vì phí đó là miếng cơm manh áo vậy đừng nghĩ đến rủi ro mới giải quyết hãy đề phòng nó trước.
Kinh nghiệm thực tế của minh, anh em môi giới hãy thoả hiệp với bên bán(chủ nhà, chủ căn hộ) về việc trả bao nhiêu % hoa hồng khi bên mua đi đến HĐĐC. Trường hợp đặt cọc giá trị lớn thì chúng ta nên tự lập một hợp đồng môi giới với bên bán để đảm bảo quyền lợi của chính chúng ta trong giao dịch.
Sau cùng xin gửi lời chúc các anh em môi giới mời vào nghề và cả những anh em môi giới lâu năm có thật nhiều HĐĐC, có thật nhiều giao dịch.